Das Wichtigste zum Thema „Mietpreisbremse“
- Die Mietpreisbremse begrenzt Mieten bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Sie gilt nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
- Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.
- Mieter können zu hohe Mieten rückwirkend einfordern.
- Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bei Bestandsmieten.
- Verstöße gegen die Mietpreisbremse können rechtliche Konsequenzen haben.
- Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 % in drei Jahren.
- Die Mietpreisbremse Regelung wurde bis 2029 verlängert.
- Vermieter müssen überhöhte Mieten rückerstatten, wenn sie gerügt werden.
- Unterstützung durch Anwälte wird empfohlen.
- Allright bietet gerichtliche und außergerichtliche Unterstützung bei Mietrechtsstreitigkeiten.
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Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zur Regulierung des Wohnungsmarktes, insbesondere in Großstädten wie Berlin, wo die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Sie zielt darauf ab, übermäßige Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu begrenzen. Doch was genau ist die Mietpreisbremse und wie können Mieter davon profitieren? Hier sind die wichtigsten Informationen, die Mieter kennen sollten, um ihre Mietkosten zu senken.
Was versteht man unter Mietpreisbremse?
Definition – Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz “zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten” (§ 556d BGB) in Deutschland, das 2015 eingeführt wurde und in allen Bundesländern greift. Sie soll dazu beitragen, dass Mieter nicht übermäßig belastet werden und das Mietniveau auf einem bezahlbaren Niveau bleibt.
Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Gebieten, die von den Landesregierungen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden. Die Mietpreisbremse wird für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren verordnet, kann aber verlängert werden. Aktuell wurde sie bis 2029 verlängert. Es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wie z.B. Neubauten (nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig) und umfassend modernisierte Wohnungen.
Die Mietpreisbremse soll dazu beitragen, dass Mieten in Ballungszentren bezahlbar bleiben und der Anstieg der Mietpreise gedämpft wird. Allerdings gibt es auch Kritik an der Umsetzung und Wirksamkeit der Mietpreisbremse, wie z.B. fehlende Sanktionen bei Nichtbeachtung und die Schwierigkeit der korrekten Berechnung der zulässigen Miethöhe.
Wie lautet der Grundsatz der Mietpreisbremse?
Der Grundsatz der Mietpreisbremse lautet: Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern (§ 556 d Abs. 1 BGB). Konkret bedeutet das:
- Die neue Miete bei Neu-/Wiedervermietung darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Dies gilt für Wiedervermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen als solche ausgewiesen wurden.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete dient als Referenzwert und wird in der Regel durch den Mietspiegel ermittelt.
- Ziel ist es, überzogene Mietforderungen bei Neuvermietungen zu begrenzen und den Anstieg der Mieten in Ballungsräumen zu dämpfen.
Dieser Grundsatz soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen unverhältnismäßig stark ansteigen und Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt.
Rückforderung überhöhter Mietzahlungen:
Mieter haben in bestimmten Fällen das Recht, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern, wenn die Mietpreisbremse verletzt wurde.
- Ab April 2020: Für Mietverhältnisse, die ab diesem Datum beginnen, können Mieter die gesamte zu viel gezahlte Miete vom Beginn des Mietverhältnisses an zurückfordern.
- Bedingungen: Dies ist möglich, wenn der Verstoß innerhalb von 2,5 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge noch besteht.
Unterscheidung zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Oft werden die Begriffe Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verwechselt und synonym verwendet, obwohl sie unterschiedliche gesetzliche Grundlagen haben. Im Volksmund wird häufig beides unter Mietpreisbremse verstanden. Tatsächlich gilt die Mietpreisbremse für neue Mietverträge, während die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge relevant ist.
Mietpreisbremse
- Anwendung: Gilt bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
- Regelung: Die Miete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Ausnahmen: Die Regelung gilt nicht für die Erstvermietung von Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
- Beispiel: Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt bei 10 Euro pro Quadratmeter liegt, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 11 Euro pro Quadratmeter verlangen (10 Euro + 10% = 11 Euro).
Kappungsgrenze
- Anwendung: Bezieht sich auf bestehende Mietverhältnisse.
- Regelung: Begrenzt die Erhöhung der Mieten auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
- Sonderregelung: In Gebieten (z.B. Berlin) mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze auf 15 Prozent gesenkt werden.
- Die neu berechnete Miete darf dabei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
- Unabhängigkeit: Gilt unabhängig davon, ob das Wohngebiet unter die Regelung der Mietpreisbremse fällt.
- Beispiel:
- Aktuelle Miete: 500 Euro
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 650 Euro
- Kappungsgrenze (20%): 600 Euro
Bei einem bestehenden Mietverhältnis mit einer aktuellen Miete von 500 Euro darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 100 Euro (20% von 500 Euro) erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Was passiert, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt?
Verstöße gegen die Mietpreisbremse können schwerwiegende Folgen und Konsequenzen für Vermieter haben. Laut § 556g Abs. 2 BGB sind Vermieter verpflichtet, überzahlte Mieten zurückzuerstatten, wenn sie nach einer berechtigten Rüge des Mieters die Miete nicht senken. Darüber hinaus kann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse als Ordnungswidrigkeit gemäß § 6 des Wohnraumvermietungsgesetzes (WoVermRG) betrachtet werden. Bei schwerwiegenden Verstößen, insbesondere bei Mietwucher, können Geldbußen bis zu 50.000 Euro oder sogar Freiheitsstrafen verhängt werden.
Wichtig: Mieter haben das Recht, Verstöße zu rügen und entsprechende Auskünfte zu verlangen. In maximal 3 Schritten zu Ihrem Mietrecht:
- Online-Fallübermittlung
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Was können Mieter unternehmen, die zu viel Miete bezahlen?
Was kann ein Mieter tun, wenn er glaubt, dass die Miete zu hoch ist? Wie kann ich gegen eine Mieterhöhung vorgehen? Wenn ein Mieter glaubt, zu viel Miete zu bezahlen, kann er folgende Schritte unternehmen:
- Prüfen, ob die Mietpreisbremse gilt: Zunächst sollte der Mieter überprüfen, ob die Mietpreisbremse am Wohnort überhaupt Anwendung findet.
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Der Mieter sollte die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels oder anderer Quellen ermitteln. Für Berlin steht unser Service für Sie bereit.
- Miethöhe überprüfen: Die tatsächliche Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Mietpreisbremse gilt.
- Rüge an den Vermieter: Wenn die Miete zu hoch erscheint, hat der Mieter nach § 556g BGB das Recht, eine Rüge gegen die Höhe der Miete einzulegen. Der Mieter soll den Vermieter schriftlich rügen und auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen.
Unser Tipp: Lassen Sie sich bei diesem Schritt von den Mietrechtsexperten von Allright.de unterstützen. Unser Team erstellt für Sie ein qualifiziertes Rügeschreiben und übernimmt die Kommunikation mit Ihrem Vermieter. So stellen Sie sicher, dass Ihre Rechte als Mieter gewahrt bleiben. Mehr erfahren
- Beratung einholen: Es empfiehlt sich, einen Mieterverein oder einen Anwalt zu konsultieren, um die rechtliche Situation einzuschätzen.
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: Nach der Rüge kann der Mieter in manchen Fällen die überhöhte Miete zurückfordern. Dies ist rückwirkend für bis zu 30 Monate möglich.
- Gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten: Wenn der Vermieter nicht kooperiert, können weitere rechtliche Schritte erwogen werden.
Unsere Empfehlung:
Wenn Sie mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden sind, ist es wichtig, diese von einem Rechtsexperten auf ihre Zulässigkeit überprüfen zu lassen. Ist die Mieterhöhung unrechtmäßig, können Ihnen die Mietrechtsexperten von Allright helfen, sich gegen die angekündigte Erhöhung Ihrer Miete zu wehren, indem sie die Miete gegenüber dem Vermieter als zu hoch rügen. In vielen Fällen lässt sich die Mieterhöhung durch rechtliche Unterstützung bereits außergerichtlich klären. In besonders komplexen Fällen unterstützen unsere Rechtsanwälte aus unser Partnerkanzlei Sie auch bei einer Klage vor Gericht. Es ist wichtig, Ihre Rechte als Mieter zu kennen und sich im Zweifelsfall professionelle Hilfe zu suchen. Eine angemessene Miete zu zahlen ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages und sollte immer fair und transparent gestaltet sein.
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FAQ – Die häufigsten Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse
Für wen gilt die Mietpreisbremse?
Wie können Mieter von der Mietpreisbremse profitieren? Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mietern in Deutschland. Sie legt fest, wie hoch die Miete sein darf, die Vermieter verlangen können. Die zulässige Höchstmiete hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Lage, Ausstattung der Wohnung und das Alter des Mietverhältnisses. Wenn Ihre Miete über der zulässigen Höchstmiete liegt, haben Sie das Recht, die Mietpreisbremse anzuwenden und Ihre Miete auf das erlaubte Maximum zu senken.
Die Mietpreisbremse gilt für folgende Gruppen:
- Mieter: Die Mietpreisbremse gilt für Mieter, die einen neuen Mietvertrag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt abschließen, in dem die Mietpreisbremse verordnet wurde. Sie betrifft sowohl Neu- als auch Bestandsmieter bei Wiedervermietung einer Wohnung.
- Vermieter: Vermieter müssen sich an die Regelungen der Mietpreisbremse halten, wenn sie eine Wohnung in einem betroffenen Gebiet neu vermieten. Sie dürfen die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen.
- Geografische Geltung: Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen als solchen ausgewiesen wurden. Aktuell ist sie in 13 von 16 Bundesländern in Kraft, aber nicht flächendeckend, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden.
- Zeitliche Geltung: Sie gilt für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden. Die aktuelle Regelung ist bis 2029 verlängert worden.
Wichtige Ausnahmen:
- Neubauten (erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt)
- Umfassend modernisierte Wohnungen
- Möblierte Wohnungen (mit Einschränkungen)
Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietungen oder Wiedervermietungen von Mietwohnungen über einen Wohnraum in den betroffenen Gebieten. In diesem Fall darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Miete höchstens um 10 % übersteigen.
Für bestehende Mietverträge gilt bei nachträglichen Mieterhöhungen die sogenannte Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass Vermieter die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze sogar auf 15 Prozent reduziert werden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland, sondern nur in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hier sind die wichtigsten Punkte zur Geltung der Mietpreisbremse:
- Verordnung durch Landesregierungen: Die jeweiligen Landesregierungen können die Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt verordnen.
- Geltungsdauer: Die Mietpreisbremse wird für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren verordnet. Der Bundestag hat jedoch beschlossen, dass die Regelungen verlängert werden können. Aktuell können die Länder Verordnungen bis Ende 2029 umsetzen.
- Bundesländer und Städte: Die Mietpreisbremse kommt derzeit in vielen Bundesländern zur Anwendung. Die genaue Anzahl der betroffenen Städte und Gemeinden variiert je nach Bundesland.
- Beispiel Berlin: In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit 2015 flächendeckend in der gesamten Stadt. Die aktuelle Verordnung läuft bis Ende 2025.
- Beispiel Bayern: In Bayern gilt die Mietpreisbremse seit dem 1.9.2023 in 208 Städten und Gemeinden. Die aktuelle Verordnung läuft bis Ende 2025.
- Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte: Um als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu gelten, muss mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt sein:
- Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
- Durchschnittliche Mietbelastung übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt
- Wachsende Wohnbevölkerung ohne ausreichenden Neubau
- Geringer Leerstand bei hoher Nachfrage
Wo gilt die Mietpreisbremse? Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Geltung der Mietpreisbremse von Bundesland zu Bundesland und sogar von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein kann. Mieter und Vermieter sollten sich über die spezifischen Regelungen in ihrer Region informieren.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse funktioniert folgendermaßen:
Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf der Vermieter keine überhöhte Miete verlangen. Es sind maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Mieter, die mehr zahlen, haben das Recht, während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsenkung zu verlangen und die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.
Wichtig: Um die Mietpreisbremse zu aktivieren, müssen Mieter ein Rügeschreiben einreichen. Andernfalls kann der Vermieter die zu viel erhaltene Miete behalten. Das Rügeschreiben muss bestimmten rechtlichen Anforderungen genügen und klar darlegen, warum die Miete überhöht ist, basierend auf dem örtlichen Mietspiegel.
- Begrenzung der Miethöhe: Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Geltungsbereich: Sie gilt nur in bestimmten Gebieten, die von den Landesregierungen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
- Zeitliche Begrenzung: Die Mietpreisbremse wird für maximal 5 Jahre verordnet, kann aber verlängert werden. Aktuell wurde sie bis 2029 verlängert.
- Ausnahmen: Es gibt einige Ausnahmen, z.B. für Neubauten (nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt) und umfassend modernisierte Wohnungen.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Als Referenz dient die ortsübliche Vergleichsmiete, die meist dem lokalen Mietspiegel entnommen werden kann.
- Durchsetzung: Mieter können sich auf die Mietpreisbremse berufen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Vermieter müssen bei Verstößen die überhöhte Miete zurückzahlen.
- Auskunftspflicht: Vermieter sind verpflichtet, Mietern Auskunft über die Faktoren zu geben, die zur Berechnung der Miethöhe geführt haben.
Die Mietpreisbremse soll dazu beitragen, den starken Anstieg der Mieten in Großstädten und Ballungsräumen zu verhindern und Wohnraum bezahlbar zu halten.
Bei der Beauftragung von Allright.de müssen Sie sich um all dies keine Sorgen machen: Wir kümmern uns um das Rügeschreiben für Sie. Zudem sollte beachtet werden, dass Vermieter versuchen können, sich auf verschiedene Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu berufen.
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Worauf Sie bei der Mietpreisbremse zunächst achten sollten:
Worauf soll ich als Mieter bei der Mietpreisbremse achten? Als Mieter sollten Sie bei der Mietpreisbremse auf folgende wichtige Punkte achten:
- Geltungsbereich: Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt oder Gemeinde überhaupt gilt. Sie ist nur in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Kraft, die von den Landesregierungen ausgewiesen wurden.
- Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses: Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Informieren Sie sich über die ortsübliche Vergleichsmiete, da die neue Miete maximal 10% darüber liegen darf. Der lokale Mietspiegel kann hier als Orientierung dienen.
- Ausnahmen: Beachten Sie die Ausnahmen von der Mietpreisbremse, insbesondere für Neubauten (nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt) und umfassend modernisierte Wohnungen sowie zulässigen Vormieten.
- Auskunftspflicht des Vermieters: Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen Auskunft über die Faktoren zu geben, die zur Berechnung der Miethöhe geführt haben. Nutzen Sie dieses Recht, um die Rechtmäßigkeit der Miethöhe zu überprüfen.
- Rügemöglichkeit: Wenn Sie vermuten, dass die Miete zu hoch ist, können Sie dies gegenüber dem Vermieter rügen. Beachten Sie dabei: Für Mietverträge, die bis zum 31.12.2018 abgeschlossen wurden, ist eine qualifizierte Rüge erforderlich. Bei Mietverträgen ab dem 01.01.2019 genügt hingegen eine formlose Rüge, um Ihre Rechte zu wahren.
- Rückforderungsmöglichkeit: Sie können zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wurde. Dies ist für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten rückwirkend möglich. Voraussetzung: Mietverhältnis wurde nach dem 01.04. 2020 abgeschlossen und ist ungekündigt.
Indem Sie diese Punkte beachten, können Sie als Mieter besser einschätzen, ob die Mietpreisbremse in Ihrem Fall Anwendung findet und ob Ihre Miete rechtmäßig ist.
Rechtsberatung wahrnehmen!
Schweigt Ihr Vermieter auf die Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehbar erläutern, sollten Sie spätestens jetzt eine Rechtsberatung aufsuchen.
Mietpreisbremse: Liste nach Bundesländern
Übersicht – Mietpreisbremse
Basierend auf den aktuellen Informationen gilt die Mietpreisbremse derzeit in 13 von 16 Bundesländern. Im Februar 2020 beschloss der Bundestag, die bestehenden Regelungen zu verlängern, sodass in den Bundesländern bis 2025 entsprechende Verordnungen umgesetzt werden können. Im April 2024 einigte sich die Ampelkoalition schließlich auf eine weitere Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Hier ist eine Liste der Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse aktuell Anwendung findet:
- Baden-Württemberg: 04.06.2020 bis zum 30.06.2029
- Bayern: derzeit: 01.01.2022 bis 31.12.2029
- Berlin: 01.06.2020 bis 31.05.2029
- Brandenburg: derzeit: 01.01.2021 bis 31. 12.2029
- Bremen: 01.12.2020 bis 30.11.2029
- Hamburg: 01.07.2020 bis 30.6.2029
- Hessen: derzeit: 26.11.2020 bis 25.11.2029
- Mecklenburg-Vorpommern: 01.10.2018 bis zum 30.09.2029 (soll verlängert werden)
- Niedersachsen: derzeit: 01.01.2021 bis 31.12.2029
- Nordrhein-Westfalen: derzeit: 01.07.2020 bis 30.06.2029
- Rheinland-Pfalz: 08.10.2020 bis 07.10.2029
- Sachsen: 31.5.2022 bis Ende 2029
- Thüringen: 01.02.2021 bis 31.12.2029
Die Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind:
- Saarland
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein (hat die Mietpreisbremse Ende November 2019 abgeschafft)
Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietpreisbremse auch innerhalb der Bundesländer, in denen sie gilt, nicht flächendeckend angewendet wird, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die genaue Anzahl der betroffenen Gemeinden variiert je nach Bundesland und kann sich im Laufe der Zeit ändern.
Mietpreisbremse: Für diese Städte und Gebiete galt oder gilt sie
| Bundesland | Von wann bis wann gilt die Mietpreisbremse? | Gilt wo? Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 04.06.2020 bis zum 30.06.2025 | Insgesamt 89 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg i. Br. |
| Bayern | derzeit: 01.01.2022 bis 31.12.2025 | 203 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg |
| alt: 7.8.2019 bis 31.12.2021 | 162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg | |
| alt: 01.01.2016 bis 06.08.2019 | 137 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg | |
| Berlin | 01.06.2020 bis 31.05.2025 | Ganz Berlin |
| Brandenburg | derzeit: 01.01.2021 bis 31. 12.2025 | 19 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Hoppegarten |
| alt: 01.01.2016 bis 31.12.2020 | 31 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten | |
| Bremen | 01.12.2020 bis 30.11.2025 | Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven |
| Hamburg | 01.07.2020 bis 30.6.2025 | Ganz Hamburg |
| Hessen | derzeit: 26.11.2020 bis 25.11.2025 | 49 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt |
| alt: 28.06.2019 bis 25.11.2020 | 31 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel. | |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.10.2018 bis zum 30.09.2023 | Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | derzeit: 01.01.2021 bis 31.12.2025 | 18 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig |
| alt: 01.12.2016 bis 31.12.2020 | 19 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig | |
| Nordrhein-Westfalen | derzeit: 01.07.2020 bis 30.06.2025 | 18 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster |
| alt: 01.07.2015 bis 30.6.2020 | 22 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld | |
| Rheinland-Pfalz | 08.10.2020 bis 07.10.2025 | Mainz, Landau, Trier, Speyer, Ludwigshafen |
| Sachsen | 31.5.2022 bis Ende 2025 | Dresden, Leipzig |
| Thüringen | 01.02.2021 bis 31.12.2025 | Erfurt und Jena |
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Bis wann gilt die Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich 2015 eingeführt und ihre Geltungsdauer wurde seitdem mehrfach verlängert. Aktuell gilt:
- Verlängerung bis 2029: Im April 2024 gab die Bundesregierung bekannt, dass die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert werden soll.
- Vorherige Regelung: Zuvor war die Mietpreisbremse bis 2025 gültig.
- Unterschiedliche Laufzeiten in den Bundesländern: Die genauen Laufzeiten können je nach Bundesland variieren.
- Befristete Geltungsdauer: Die Mietpreisbremse wird in der Regel für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren verordnet, kann aber verlängert werden.
- Es ist wichtig zu beachten, dass die tatsächliche Umsetzung und Geltungsdauer der Mietpreisbremse von Bundesland zu Bundesland und sogar von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein kann. Mieter und Vermieter sollten sich über die spezifischen Regelungen in ihrer Region informieren.
Welche Ausnahmeregelungen gibt es zur Mietpreisbremse?
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse? Ja, es gibt einige wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse:
- Neubauten: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde (Investition von etwa einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung), unterliegt die erste Neuvermietung nach der Modernisierung nicht der Mietpreisbremse.
- Vorherige Miete über ortsüblicher Vergleichsmiete: Wenn die Miethöhe bereits vor der Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf der bestehende alte Mietbetrag beibehalten werden, sofern er sich in den letzten zwölf Monaten nicht verändert hat.
- Indexmietverträge: Mieterhöhungen im Rahmen von Indexmietverträgen sind nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Wichtig: Indexmieten fallen auch in die Mietpreisbremse, allerdings nur die Ausgangsmiete. - Möblierte Wohnungen: Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, jedoch können Vermieter einen Möblierungszuschlag berechnen.
Zusätzliche Ausnahmen: Gewerbe Mietverträge, befristete Mietverträge und Studenten- oder Jugendwohnheime sind ausgeschlossen
Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter seit dem 1. Januar 2019 verpflichtet sind, vor Vertragsabschluss anzugeben, auf welche Ausnahme sie sich berufen, wenn sie eine höhere Miete als nach der Mietpreisbremse zulässig verlangen.
Wichtig: In den Bundesländern, die die Mietpreisbremse eingeführt haben, gilt diese nicht bundesweit, sondern nur in bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Oft sind das Großstädte und Ballungsräume, wo die Nachfrage nach Wohnungen besonders hoch ist. Es ist wichtig zu beachten, dass drei Bundesländer derzeit keine Regelungen zur Mietpreisbremse haben, obwohl es auch in diesen Regionen Städte mit hohen Mieten gibt:
- Schleswig-Holstein
- Sachsen-Anhalt
- Saarland
Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentraler Bestandteil der Mietpreisbremse und wird der Regel wie folgt ermittelt: Durch den Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Mietdatenbanken oder Sachverständigengutachten.
1. Mietspiegel
Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er wird von Städten und Gemeinden erstellt und gibt einen Überblick über die durchschnittlichen Mietpreise in verschiedenen Wohnlagen und für verschiedene Wohnungstypen. Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln:
- Einfacher Mietspiegel: Dieser basiert auf einer einfachen Datenerhebung und gibt einen allgemeinen Überblick über die Mietpreise.
- Qualifizierter Mietspiegel: Dieser wird nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und muss alle zwei Jahre aktualisiert werden. Er hat eine höhere rechtliche Verbindlichkeit.
2. Vergleichbare Wohnungen
Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt werden. Diese Wohnungen sollten hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr ähnlich sein.
3. Mietdatenbanken
Einige Städte und Gemeinden führen Mietdatenbanken, in denen die Mieten von verschiedenen Wohnungen erfasst sind. Diese Datenbanken können ebenfalls zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
4. Sachverständigengutachten
In Fällen, in denen weder ein Mietspiegel noch Vergleichswohnungen oder Mietdatenbanken zur Verfügung stehen, kann ein Sachverständigengutachten erstellt werden. Ein Sachverständiger bewertet die Miete auf Basis der örtlichen Gegebenheiten und Marktlage.
Anwendung der Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient als Referenzwert, um sicherzustellen, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal 10% über diesem Wert liegt. Dies soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten unverhältnismäßig stark steigen.
Berechnung der Vergleichsmiete
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird (§ 558, Absatz 2, BGB). Als Vergleichszeitraum dienen die letzten 6 Jahre. Die Vergleichsmiete setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:
- Art der Wohnung: z.B. Altbau, Neubau, Sozialwohnung
- Größe der Wohnung: Quadratmeterzahl
- Ausstattung: z.B. Einbauküche, Balkon, Fußbodenheizung
- Beschaffenheit: Zustand der Wohnung
- Lage: Mikrolage (Straße, Viertel) und Makrolage (Stadt, Gemeinde)
- Energetischer Ausstattung und Beschaffenheit
Schlupflöcher in der Mietpreisbremse – Mit diesen Tricks umgehen Vermieter die Mietpreisbremse
1. Falsche Quadratmeterzahl
Falsche Quadratmeterzahl ist es ein bekannter Trick, die Wohnfläche falsch anzugeben, um eine höhere Miete pro Quadratmeter zu rechtfertigen. Vermieter sind verpflichtet, die korrekte Wohnfläche anzugeben. Seit 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei Mieterhöhungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt werden darf.
2. Möblierte Wohnungen
In der Vergleichsmiete werden ausschließlich unmöblierte Wohnungen berücksichtigt. Deshalb hat der Vermieter einer möblierten Wohnung das Recht, die Miete um einen angemessenen Aufschlag zu erhöhen. Möblierte Wohnungen bieten oft zusätzlichen Komfort und Flexibilität, wodurch die Mietpreise entsprechend angepasst werden können. Vermieter bieten verstärkt möblierte Wohnungen an, da sie für diese einen Möblierungszuschlag berechnen können. Dies ermöglicht es ihnen, höhere Mieten zu verlangen als die Mietpreisbremse eigentlich zulässt.
3. Indexmiete
Die monatliche Miete wird in diesem Modell basierend auf dem Verbraucherpreisindex berechnet, der jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Dieser Index spiegelt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland wider. Wenn die Lebenshaltungskosten für Verbraucher steigen, erhöht sich auch die Miete. Wichtig ist, dass die anfängliche Miete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen muss. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre über die von der Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete ansteigen. Bei der Staffelmiete ist die Situation anders: Sie unterliegt ebenfalls den Vorschriften der Mietpreisbremse.
4. Nebenkosten
Bei der Nebenkostenabrechnung ist es wichtig, dass Mieter aufmerksam sind. Nicht alle aufgelisteten Kosten dürfen an Mieter weitergegeben werden. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Mieter genau prüfen, welche Nebenkosten rechtmäßig berechnet werden können.
Verborgene Klauseln im Mietvertrag: Sollte man Mietvertrag prüfen lassen?
Es ist sehr empfehlenswert, den Mietvertrag von einem Mietrechtsexperten prüfen zu lassen, bevor man ihn unterschreibt. Wir nehmen Ihren Vertrag genau unter die Lupe und stellen sicher, dass Ihre Rechte nicht übergangen werden. Wenn erforderlich, senden wir eine formelle Rüge an Ihren Vermieter und setzen uns für die Durchsetzung Ihrer Rechte ein.
Zahlen Sie auch zu viel für Ihre Miete?
Berechnen Sie kostenlos und unverbindlich Ihre zulässige Höchstmiete. Unabhängig davon können Sie entscheiden, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihrer Mietsenkung beauftragen möchten.