Das Wichtigste zum Thema
- Mietpreisbremse gilt nicht überall – 13 von 16 Bundesländern haben sie eingeführt, doch Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein verzichten darauf.
- Enddatum: 31. Dezember 2025 – Ursprünglich war eine Verlängerung bis 2029 geplant, doch das Ende der Ampel-Koalition hat diese Pläne gestoppt.
- Ausnahmen ermöglichen höhere Mieten – Neubauten (ab Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und hohe Vormieten können die Mietpreisbremse aushebeln.
- Viele Verstöße gegen die Regelung – Studien zeigen, dass in Städten wie Berlin über die Hälfte der Neuvermietungen über der erlaubten Grenze liegen.
- Mieter können Geld zurückfordern – Mieter können prüfen lassen, ob ihre Miete überhöht ist. Liegt ein Verstoß vor, sind Rückzahlungen denkbar. Wichtiger ist jedoch, die Miete auf die zulässige Höchstmiete anzupassen.
Zu hohe Miete trotz Mietpreisbremse? Unsere Experten helfen Ihnen, Ihre Rechte als Mieter durchzusetzen.
Die Mietpreisbremse: Ein kurzer Überblick
Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse in Deutschland. Ihr Zweck? Den rasanten Anstieg der Mieten in Städten mit knappem Wohnraum zu drosseln. Dabei darf die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Doch nicht jede Wohnung bremst mit: Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien sind von dieser Regelung ausgenommen. Hier regiert weiterhin das Gesetz von Angebot und Nachfrage.
Die Bundesländer bestimmen, wo die Bremse greift – für bis zu fünf Jahre pro Gebiet. Im April 2024 entschied man sich, dieses rechtliche Instrument um fünf Jahre zu verlängern – nun geht die Reise theoretisch bis 2029 weiter – wäre da nicht das Aus der Ampelregierung.
In Städten wie Frankfurt am Main zeigt die Bremse Wirkung, während sie in ländlicheren Regionen oft kaum ins Spiel kommt.
Geltungsbereiche der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse betrifft aktuell 13 von 16 Bundesländern und endet nach aktueller Rechtslage am 31. Dezember 2025 – ein Thema, das viele Mieter beschäftigt. Doch wie sieht es konkret in den einzelnen Bundesländern aus? Hier eine Übersicht:
| Bundesland | Geltungsdauer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | bis 31.12.2025 |
| Bayern | bis 31.12.2025 |
| Berlin | bis 31.05.2025 |
| Brandenburg | bis 31.12.2025 |
| Bremen | bis 31.12.2025 |
| Hamburg | bis 31.12.2025 |
| Hessen | bis 31.12.2025 |
| Mecklenburg-Vorpommern | bis 31.12.2025 |
| Niedersachsen | bis 31.12.2025 |
| Nordrhein-Westfalen | bis 31.12.2025 |
| Rheinland-Pfalz | bis 07.10.2025 |
| Saarland | keine Mietpreisbremse |
| Sachsen | bis 31.12.2025 |
| Sachsen-Anhalt | keine Mietpreisbremse |
| Schleswig-Holstein | keine Mietpreisbremse |
| Thüringen | bis 31.12.2025 |
Die Mietpreisbremse hat ein Ablaufdatum: Nach aktueller Rechtslage endet sie am 31. Dezember 2025 (Berlin zum 31.05.2025) . Ursprünglich war eine Verlängerung bis 2029 geplant, doch das Ende der Ampel-Koalition hat diesen Plan ausgebremst.
Mit Stand Februar 2025 hat der Bundesrat ein Gesetzesentwurf für eine Verlängerung verfasst.
Was bedeutet das für Mieter?
13 Länder setzen die Bremse ein – vor allem dort, wo steigende Preise besonders spürbar sind: in Großstädten und Ballungsräumen.
- In Bayern, mehr als 25 Landkreise, darunter München und Rosenheim, greifen auf die Regelung zurück.
- In Berlin gilt seit Juni 2015 flächendeckend: „Bremsen anziehen“.
- Auch Städte wie Frankfurt (Hessen) oder Stuttgart (Baden-Württemberg) profitieren davon.
Doch nicht überall herrscht Einigkeit: Einige Länder wie das Saarland oder Schleswig-Holstein setzen bewusst auf freie Marktregulierung – ohne gesetzliche Eingriffe.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse schützt Mieter vor explodierenden Kosten. Aber sie greift nicht immer – es gibt wichtige Ausnahmen. Diese sind bewusst gesetzt, um Investitionen in Neubauten und Modernisierungen zu fördern. Welche Situationen erlauben Vermietern, die Bremse zu lösen? Ein Überblick.
Ausnahme 1: Vormiete als Orientierung
Zahlt der Vormieter bereits eine hohe Miete? Dann darf der Vermieter diese auch für den neuen Vertrag ansetzen – unter einer Bedingung:
- Der neue Mieter muss vor Vertragsabschluss darüber informiert werden.
- Ohne diese Information bleibt die Mietpreisbremse aktiv.
Tipp: Prüfen Sie vor Vertragsunterschrift die Angaben zur Vormiete sorgfältig. Transparenz ist hier entscheidend!
Ausnahme 2: Neubauten sind ausgenommen
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, fallen komplett aus der Mietpreisbremse heraus. Warum?
- Ziel des Gesetzgebers: Investoren sollen weiterhin in Neubauten investieren.
- Folge: Vermieter können hier freie Preise verlangen.
Planen Sie einen Umzug in einen Neubau? Beachten Sie, dass dort oft keine preislichen Beschränkungen gelten.
Ausnahme 3: Modernisierung macht flexibel
Modernisierungen bieten Spielraum für höhere Mieten – allerdings mit klaren Regeln:
Umfassende Modernisierung
Eine größere Sanierung ermöglicht das komplette Umgehen der Bremse:
| Voraussetzung | Details |
|---|---|
| Kostenhöhe | Mindestens ein Drittel eine vergleichbaren Neubaus |
| Verbesserungen | Mehrere Bereiche wie Heizung, Energieeffizienz oder Ausstattung |
In diesem Fall kann die Wohnung mietrechtlich wie ein Neubau behandelt werden – ohne Preisgrenzen!
Einfache Modernisierung
Bei kleineren Maßnahmen gilt weiterhin die Mietpreisbremse mit begrenztem Aufschlag:
- Erlaubte Miete = 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete + 8% der letzten drei Jahre investierter Modernisierungskosten.
Tipp für Mieter – Klären Sie genau ab:
- Wie hoch waren die tatsächlichen Investitionen?
- Welche Berechnungsmethode wurde angewandt?
Transparenz ist das A und O
Für jede dieser Ausnahmen gilt: Der Vermieter muss offenlegen können, warum eine höhere Miete verlangt wird! Fehlen klare Nachweise oder Informationen? Dann kann sich eine Rüge lohnen.
Haben Sie Zweifel an einer erhöhten Miete? Ziehen Sie rechtliche Beratung hinzu oder wenden Sie sich an den örtlichen Mieterschutzbund.
Mit diesen Fakten im Hinterkopf behalten sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte im Blick!
Besondere Regelungen
Die Mietpreisbremse hat klare Grenzen, doch wie immer steckt der Teufel im Detail. Neben den allgemeinen Regeln gibt es spezifische Sonderregelungen und Grauzonen, die Mieter kennen sollten, um ihre Rechte besser zu verstehen.
Kappungsgrenze bei Bestandsmieten
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze, ebenfalls im Volksmund als „Mietpreisbremse“ bekannt, begrenzt den Anstieg der Miete bei bestehenden Mietverträgen. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf die Miete nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz erhöht werden.
Normalerweise dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen.
In angespannten Wohnungsmärkten gilt eine Grenze von nur 15 % – ein Vorteil für viele Bestandsmieter.
Mieter sollten sich informieren, ob diese Regelung in ihrem Wohngebiet Anwendung findet.
Möblierte Wohnungen: Ein oft genutztes Schlupfloch
Möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse. Doch ein Zusatz erlaubt Vermietern einen Möblierungszuschlag, dessen Höhe nicht genau gesetzlich geregelt ist. Dies führt häufig zu Missbrauch:
- Der Zuschlag muss angemessen sein – was das bedeutet, bleibt jedoch Interpretationssache.
- Wichtig: Die Grundmiete darf weiterhin nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen!
In Städten wie Berlin oder München wird dieses Schlupfloch regelmäßig genutzt, um höhere Preise durchzusetzen. Hier lohnt es sich für Mieter besonders, genaue Nachweise einzufordern.
Kurzzeitvermietung ohne Bremse
Für vorübergehende Nutzungen wie Monteurzimmer oder Ferienwohnungen greift die Mietpreisbremse nicht:
- Diese Unterkünfte gelten als temporär und sind deshalb von jeglichen Preisdeckelungen ausgenommen.
- Vermieter können hier freie Marktpreise verlangen.
Wer also plant, seine Wohnung kurzzeitig anzubieten statt langfristig zu vermieten, profitiert von dieser Ausnahme – aber auf Kosten des regulären Wohnungsmarkts.
Fazit: Mietpreisbremse im bundesländerspezifischen Vergleich
In 13 Bundesländern, darunter Bayern, Berlin und Hamburg, gilt die Mietpreisbremse. Sie soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten durch die Decke schießen. Doch wie gut funktioniert diese Regelung wirklich?
Eine Studie aus 2021 zeigt ein ernüchterndes Bild: In Berlin lagen über 50 Prozent der angebotenen Wohnungen über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das wirft nicht nur Fragen auf, sondern auch Zweifel an der Wirksamkeit des Gesetzes.
BMV-Studie zur Mietpreisbremse
Und nun?
Die Bilanz bleibt gemischt. Zwar gibt es klare Regeln auf dem Papier, doch in der Praxis wird oft darüber hinweggegangen. Ob die Mietpreisbremse also wirklich bremst oder eher ins Leere greift – das bleibt abzuwarten. Vielleicht braucht es hier bald ein Update im „Gesetzbuch für Fortgeschrittene“. Bis dahin heißt es für viele Mieter: Augen offen halten und Rechte kennen
Wie kann Allright Ihnen im Mietrecht weiterhelfen?
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